Άναρχη εξέλιξη των ακινήτων, γεμάτη εκπλήξεις για το μέλλον

Πριν την περασμένη δεκαετία και ουσιαστικά πριν έλθει στην ζωή μας η οικονομική κρίση, η αύξηση των τιμών των ακινήτων στην Ελληνική κτηματαγορά αφορούσε όλα τα είδη ακινήτων (οικιστικό και επαγγελματικό) και όλες τις περιοχές της χώρας, σε αντίθεση με την νέα κατάσταση που διαμορφώνεται το τελευταίο διάστημα στην Ελλάδα. Συγκεκριμένα τα τελευταία δυο έτη, παρατηρείται μία περίοδος αναπροσαρμογής των τιμών των ακινήτων, όχι μόνο με βάση την γεωγραφική περιοχή αλλά και το είδος του εκάστοτε ακινήτου.

Επιμέλεια Θεόδωρος Σκούρας

Κατόπιν της πτώσης των τιμών που έχει σημειωθεί την τελευταία δεκαετία στην χώρα μας, η τάση σταθεροποίησης και τοπικά ανάκαμψης της αγοράς ακινήτων καταγράφτηκε το 2018 και συνεχίστηκε τους πρώτους μήνες του 2019. Με κύριο χαρακτηριστικό, τους διαφορετικούς ρυθμούς προσαρμογής των επιμέρους αγορών και χρήσεων των ακινήτων.

Μία γενική προσέγγιση της τρέχουσας κατάστασης της κτηματαγοράς δημιουργεί λανθασμένες εντυπώσεις και παρερμηνείες της πραγματικής κατάστασης στην οποία βρισκόμαστε σήμερα.

Το ερώτημα που προκύπτει είναι, είναι πράγματι ανοδική η πορεία των τιμών όλων, των ακινήτων στην περιοχή μας;

Η αύξηση της ζήτησης και η ενίσχυση των πραγματικών αξιών που καταγράφεται από τους δείκτες τιμών της Τράπεζας της Ελλάδος αφορούν συγκεκριμένες θέσεις και κατηγορίες ακινήτων, οι οποίες διαθέτουν επενδυτικά χαρακτηριστικά και προσελκύουν ζήτηση κυρίως από χρήστες και επενδυτές του εξωτερικού. 

Ειδικότερα, ο τουρισμός και οι συναφείς με αυτόν χρήσεις και θέσεις, φαίνεται να δέχονται την πλειονότητα των επενδυτικών κεφαλαίων και να διαμορφώνουν τις τρέχουσες συνθήκες ζήτησης.

Πιο συγκεκριμένα με βάση τους δείκτες τιμών κατοικιών, της Τράπεζας Ελλάδας, διαπιστώνεται πως το 2018 στην Αθήνα υπήρξε αύξηση των δεικτών κατά 2,5%, αναφορικά με το έτος 2017, ενώ στα υπόλοιπα μεγάλα αστικά κέντρα υπήρξε μικρότερη αύξηση των δεικτών -κατά 0,7%.

Εάν ρωτήσουμε κατοίκους της περιοχής μας, η πλειοψηφία θα δηλώσει ότι οι τιμές των ακινήτων έχουν αυξηθεί το τελευταίο έτος.

Ωστόσο, λαμβάνοντας μια τέτοια γνώμη θα πρέπει να αναρωτηθούμε:

• Πόσο ασφαλής και αντικειμενική είναι μία τέτοια εντύπωση;
• Δικαίως οι ιδιοκτήτες των ακινήτων αισθάνονται πως η αξία της περιουσίας τους ανεβαίνει;
• Σε ποιες κατηγορίες ακινήτων παρατηρείται δικαιολογημένη αύξηση των τιμών και πόσο εφήμερη είναι;
• Είναι ικανή η ζήτηση συγκεκριμένων ακινήτων να οδηγήσει τις τιμές στα υψηλά επίπεδα παλαιότερων ετών;

 

Το 2019 είναι μία χρονιά που ορίζει τη νέα πραγματικότητα της κτηματαγοράς, τόσο στις μισθωτικές όσο και στις αγοραίες αξίες.

Με βάση την Πανελλαδική έρευνα της ΕΠΠΑ που έγινε φέτος από τον κ. Θεολόγο Μπόσδα, καθώς και με βάση τα στατιστικά στοιχεία των μεταβιβάσεων, πράγματι, τα δυο τελευταία χρόνια παρατηρείται αύξηση στον αριθμό των συναλλαγών. Ως αποτέλεσμα έχει την επικράτηση της έντονης αισιοδοξίας, ότι η αγορά των ακινήτων επανεκκινείται (ΠΙΑΝΚΑΣ 1). 

Πίνακας 1: Αριθμός μεταβιβάσεων στην Ελλάδα ανά περιοχή (ΠΗΓΗ: ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΣΤΑΤΙΣΤΙΚΗ ΑΡΧΗ)

Αυτή η θετική εντύπωση στηρίζεται σε αρκετούς λόγους, οι κυριότεροι από τους οποίους είναι οι εξής:

1. Η οικονομική κρίση της τελευταίας δεκαετίας είχε ως αποτέλεσμα την πτώση τιμών στα ακίνητα. Η Ελλάδα έγινε το πρόσφορο έδαφος για ευκαιριακές αγορές είτε από εγχώριους είτε από ξένους επενδυτές, οι οποίοι εκμεταλλεύτηκαν τα χαμηλά επίπεδα των τιμών.
2. Το νέο νομοπλαίσιο που αφορά την «Χρυσή Βίζα» προσέλκυσε αρκετούς αγοραστές.
3. Η αύξηση του τουρισμού στη χώρα μας, δημιούργησε καινούριο έδαφος επενδύσεων – στο τουριστικό τομέα.
4. Τέλος, το σαρωτικό το τελευταίο διάστημα, φαινόμενο της βραχυπρόθεσμης μίσθωσης δημιούργησε νέο επενδυτικό κοινό.

Η αύξηση του αριθμού των μεταβιβάσεων σημαίνει κατά γενική ομολογία και αύξηση της ζήτησης για ακίνητα. Αυτό όμως δε σημαίνει ότι οι τιμές όλων των ακινήτων θα πρέπει να έχουν και την ανάλογη αύξηση,  καθώς η υφιστάμενη ζήτηση δεν αφορά όλες τις κατηγορίες των ακίνητων. 

Η «Χρυσή Βίζα» παρέχεται σε πολίτες χωρών εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης, οι οποίοι έχουν επενδύσει σε αγορές ακινήτων άνω των 250.000€ . Το 2018 ήταν  μια χρονιά, όπου παρατηρήθηκε αύξηση έκδοσης νέων αδειών «χρυσής»  διαμονής κατά 46%, συγκριτικά με το 2017, εκδίδοντας συνολικά νέες 3.892 άδειες.

Ποιοι όμως  αγοράζουν και σε ποιες περιοχές; Επωφελείται η Αργολίδα από αυτήν την νέα δυνατότητα;

Δυστυχώς ελάχιστα.

Οι Κινέζοι είναι εκείνοι που αποτελούν το 58% των συνολικών επενδυτών Χρυσής Βίζας, δεύτεροι και μόλις με 11 % έρχονται οι Ρώσοι, 10% οι Τούρκοι κ.α. Οι τοποθεσίες που επέλεξαν για να αποκτήσουν τα ακίνητα είναι κατά κύριο λόγο η Αττική, που τελικά απορρόφησε το 83% των συνολικά των εκδοθείσων μόνιμων αδειών. Ακολουθούν με πολύ μικρότερα ποσοστά η Θεσσαλονίκη, τα Χανιά, η Κέρκυρα.

Οι ψηφιακές πλατφόρμες βραχυχρόνιων μισθώσεων, τύπου Airbnb, ώθησαν και απ’ ότι φαίνεται θα συνεχίζουν να ωθούν την αγορά με ανοδική πορεία, κυρίως σε επιλεγμένες τουριστικές περιοχές και πιο συγκεκριμένα στην Αττική, αλλά επιλεκτικά και σε άλλες τουριστικές περιοχές, ιδιαίτερα αυτές που διαθέτουν διεθνή αεροδρόμια, υποδομές όπως μαρίνες, πολυτελή ξενοδοχεία και υπηρεσίες υψηλού επιπέδου.

Αποτελεί γεγονός πως παρατηρείται σοβαρή κινητικότητα στα ακίνητα που μπορεί να ενοικιαστούν με βραχυχρόνιες μισθώσεις, μέσω των διεθνών ψηφιακών πλατφορμών (Airbnb κ.α.). Είναι άξιο απορίας όμως σε μια πόλη όπως το Ναύπλιο, ποια και κυρίως πόσα ακίνητα, έχουν ιδιαίτερη ζήτηση για τέτοιες μισθώσεις;

Η απάντηση είναι απλή,  εκείνα μόνο που έχουν κάποια ιδιαίτερα ποιοτικά χαρακτηριστικά όπως για παράδειγμα η τοποθεσία, η θέα, ένας υπέροχος κήπος, πολύ ξεχωριστό design κ.α.. Τα ακίνητα που δεν έχουν τουριστικό ενδιαφέρον, απευθύνονται κυρίως μόνο σε Έλληνες, οι οποίοι δεν βλέπουν κάποια ιδιαίτερη αύξηση των εισοδημάτων τους, ώστε να δικαιολογούν την όποια ενίσχυση της αγοραστικής τους δυνατότητας που να συνοδεύεται με την όποια αύξηση των τιμών των ενοικίων.

Τι συμβαίνει όμως με τις υπόλοιπες περιοχές που δεν θεωρούνται κατάλληλες για τουριστική εκμετάλλευση; Πόσο ωφέλιμες είναι οι δυνατότητες της «Χρυσής Βίζας» και της βραχυχρόνιας μίσθωσης;

Από την πλευρά της η Τράπεζα της Ελλάδος, στην έκθεση για τη Νομισματική Πολιτική επιβεβαιώνει ότι η αγορά φαίνεται μεν, να δείχνει τάσεις σταθεροποίησης, ωστόσο οι πιέσεις εξακολουθούν να υφίστανται για τα ακίνητα των κατηγοριών σε περιοχές που δε βρίσκονται στην πρώτη γραμμή της ζήτησης, με αποτέλεσμα:

• να μην υπάρχει κινητικότητα στα ακίνητα ΜΗ τουριστικού ενδιαφέροντος
•  να διατηρούνται οι αραιές μεταβιβάσεις ακινήτων σε περιοχές σχετικού ενδιαφέροντος με στασιμότητα στις τιμές
•  να παραμένει η μεγάλη η αναμονή εύρεσης αγοραστή και τέλος,
•  να απουσιάζει η ζήτηση στη μεγάλη πλειονότητα των ακινήτων της χώρας

Οι τουριστικές περιοχές, δηλαδή οι παραθαλάσσιες, καταγράφουν άνοδο, όχι βέβαια τόσο αυξημένη, όπως στην Αθήνα – Αττική. Οι  υπόλοιπες περιοχές, πλην αυτών που έχουν κάποια ποιοτική αναβάθμιση, δυστυχώς δεν δικαιολογούν κάποια αύξηση τιμών.

Η Αργολίδα βρίσκεται στην κατηγορία των περιοχών που δεν δικαιολογούν την ίδια ποσοστιαία αύξηση τιμών, όπως η Αττική.  Αυτό επιβεβαιώνεται με τα εξής:

• Από τον αριθμό των νέων εκδοθείσων οικοδομικών αδειών
• Από τον ελάχιστο αριθμό εκδοθείσων αδειών «Χρυσής Βίζας»
• Από την σχετικά χαμηλή, κατά πλειοψηφία, καθαρή απόδοση που προκύπτει από την αξιοποίηση των ακινήτων τύπου Airbnb. Πλην βεβαίως πολύ ειδικών περιπτώσεων όπως εκείνων που βρίσκονται στην Παλαιά Πόλη του Ναυπλίου ή ιδιαίτερα ποιοτικών και σπάνιων ακινήτων σε παραθαλάσσιες περιοχές

Με τα παραπάνω διαπιστώνεται η μη αναζωπύρωση και η απουσία  γενικής ανάκαμψης της οικοδομικής δραστηριότητας, των αξιών, αποδόσεων και της ζήτησης ακινήτων ανά την επικράτεια. Ωστόσο η γενικότερη αίσθηση της αγοράς επηρεάζεται από τα ΜΜΕ, τα οποία με διθυραμβικές απόψεις περί της εξέλιξης της κτηματαγοράς δημιουργούν την ενίοτε λανθασμένη άποψη, πως οι τιμές δικαιολογημένα αυξάνονται.

Προ ημερών η Eurostat και η ελληνική στατιστική υπηρεσία εξέδωσαν στοιχεία εκ των οποίων μερικά αφορούν την οικοδομική δραστηριότητα (ΠΙΝΑΚΑΣ 2) αλλά και την Ελληνική οικονομία. Από τα στοιχεία αυτά προκύπτει ότι, ο κλάδος της κτηματαγοράς, της οικοδομής και της οικονομίας συνεχίζει να μην έχει ξεκάθαρη εικόνα σε όλη την χώρα.

Πίνακας 2: Ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα το τελευταίο έτος (ΠΗΓΗ: ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΣΤΑΤΙΣΤΙΚΗ ΑΡΧΗ)

Η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα, κατά την περίοδο 06/2018 έως 05/2019 διαμορφώθηκε σε 15.185 οικοδομικές άδειες που αντιστοιχούν σε 3.262 μ2 επιφάνειας και 14.334 κυβικά μέτρα όγκου, παρουσιάζοντας αύξηση κατά 7,7% στον αριθμό των οικοδομικών αδειών, κατά 11,2% στην επιφάνεια και κατά 13 % στον όγκο, σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του 06/2017 έως 05/2018.  Ωστόσο σε μερικές περιφέρειες της Ελλάδας, όπως για παράδειγμα η Δυτική Μακεδονία, η Στερεά Ελλάδα, η Δυτική Ελλάδα, το Βόρειο Αιγαίο και η Πελοπόννησος, το τελευταίο ένα έτος παρατηρείται, μείωση στον αριθμό εκδοθείσων αδειών.

Πιο συγκεκριμένα στην Πελοπόννησο υπήρξε μείωση κατά  2,9 %, στον αριθμό νέων εκδοθείσων οικοδομικών αδειών, μείωση κατά 23,7 % στις επιφάνειες μ2 και μείωση κατά 33 % στον όγκο σε σχέση με την προηγούμενη χρονιά.

Η οικοδομική δραστηριότητα ενισχύεται μόνο σε τουριστικές περιοχές και ιδιαίτερα στην Αττική.

Προτού βιαστεί κανείς να αποδώσει αυτή την μείωση της οικοδομικής δραστηριότητας στην Πελοπόννησο, στις φετινές εκλογές, μένει να παρατηρήσει την πορεία της οικοδομικής δραστηριότητας των τελευταίων 3 ετών στον ΠΙΝΑΚΑ 3.

Πίνακας 3: Μηνιαία οικοδομική δραστηριότητα 2016 με 2019

Η εγχώρια ζήτηση, αμιγώς για χρήση πρώτης κατοικίας, για επαγγελματικά ακίνητα και για κατηγορίες χρήσεων που δεν σχετίζονται με τον τουρισμό παραμένει περιορισμένη.

Η ενίσχυση της εγχώριας ζήτησης για κατοικία και για νέους επαγγελματικούς χώρους θα εξαρτηθεί από τους ρυθμούς ανάπτυξης, την περαιτέρω ενίσχυση της απασχόλησης, του διαθέσιμου κατά κεφαλήν εισοδήματος και τη βελτίωση των προοπτικών της ελληνικής οικονομίας γενικότερα.

Εξάλλου, σύμφωνα με τα στοιχεία της Eurostat, το κατά κεφαλήν ΑΕΠ της Πελοποννήσου το 2018 υπολογίστηκε στα 17.000 ευρώ, ενώ το μέσο ευρωπαϊκό ανέρχεται σε 30.000 ευρώ. Αξίζει να σημειωθεί ότι στην Ελλάδα μόνο η Περιφέρεια της Αττικής κατέγραψε κατά κεφαλήν ΑΕΠ μεγαλύτερο από 22.500 €.

Όσο δεν εξελίσσεται η Ελληνική οικονομία στο σύνολο της,  τόσο η κτηματαγορά θα πορεύεται σε ένα όλο και πιο άναρχο και ασταθές περιβάλλον στο οποίο θα δημιουργούνται περιθώρια για μία ακόμη φούσκα στις τιμές συγκεκριμένων κατηγοριών ακινήτων και μόνο.

Επιπλέον, μια νέα οικονομική ύφεση σε παγκόσμιο επίπεδο, θα έχει αρνητικό αντίκτυπο στις επενδύσεις και τον τουρισμό, με την χώρα μας να μην αποτελεί εξαίρεση. Τέτοια ύφεση θα είχε ως αποτέλεσμα, την απογύμνωση της διαμορφωθείσας  ανοδικής μεν, ασταθούς δε, την τελευταία διετία, κατάστασης των ακινήτων.

Οι ιδιαίτερα αυξημένες τιμές δημιουργούν μία λανθασμένη εικόνα της κτηματαγοράς, με αποτέλεσμα οι μεν οι αγοραστές να κινδυνεύουν να αποκτήσουν κάτι ιδιαίτερα υπερτιμολογημένο, οι δε πωλητές να αναμένουν αρκετά έτη για την πολυπόθητη, αλλά όχι βέβαιη πώληση του ακινήτου τους .

 Η οποιαδήποτε επένδυση κοντά σε αυτές τις δελεαστικές σήμερα, κατηγορίες ακινήτων, χρήζει μεγάλης προσοχής και όχι παρορμητισμού.

Συνοψίζοντας, θα πρέπει να πούμε ότι η «Χρυσή Βίζα» και τα τουριστικά ακίνητα δεν μπορούν να αποτελέσουν τους μοναδικούς πυλώνες για την εξέλιξη και επαναφορά της κτηματαγοράς αλλά και γενικότερα της Ελληνικής οικονομίας στις παλιές «χρυσές» εποχές. Απαιτούνται νέα δεδομένα που σε βάθος χρόνου θα προσφέρουν πραγματικές προοπτικές ανάπτυξης και θα εγγυηθούν μακροπρόθεσμες αποδόσεις.

Η ελάφρυνση της φορολογίας των νοικοκυριών, των επαγγελματιών, των επιχειρήσεων και των ακινήτων, καθώς η ενίσχυση της αγοράς με ευνοϊκούς όρους δανεισμού από τις ελληνικές τράπεζες, που για την ώρα παραμένουν υπό περιορισμό και έλεγχο από τις Βρυξέλλες, αλλά και ο εκσυγχρονισμός του «τέρατος» της γραφειοκρατίας για διευκόλυνση της καθημερινότητας των Ελλήνων  και την προσέλκυση νέων επενδύσεων, η σταθερή εξωτερική πολιτική, είναι μόνο μερικές από τις προυποθέσεις που θα βοηθήσουν και θα αναβαθμίσουν την οικονομία της χώρας μας.

Μένει να παρακολουθήσουμε την εξέλιξη των πραγμάτων.